Affitto in aumento? L'algoritmo di una società potrebbe essere il motivo.

Il software YieldStar di RealPage, con sede in Texas, aiuta i proprietari a stabilire i prezzi degli appartamenti negli Stati Uniti. Con gli affitti in aumento, i critici temono che l’algoritmo proprietario dell’azienda stia danneggiando la concorrenza.

In una giornata estiva dell’anno scorso, un gruppo di dirigenti della tecnologia immobiliare si è riunito in una sala conferenze a Nashville per vantarsi di uno dei prodotti distintivi della loro azienda: un software che utilizza un misterioso algoritmo per aiutare i proprietari a spingere gli affitti più alti possibili per gli inquilini.

“Mai prima d’ora abbiamo visto questi numeri”, ha detto Jay Parsons, vicepresidente di RealPage, mentre i partecipanti alla convention passavano. Gli affitti degli appartamenti sono aumentati di recente fino al 14,5%, ha detto in un video che pubblicizza i servizi dell’azienda. Rivolgendosi al suo collega, Parsons ha chiesto: che ruolo ha avuto il software?

“Penso che lo stia guidando, onestamente”, ha risposto Andrew Bowen, un altro dirigente di RealPage. “In qualità di gestore di proprietà, pochissimi di noi sarebbero disposti ad aumentare gli affitti a due cifre in un solo mese, facendolo manualmente”.

Le osservazioni celebrative erano più che spavalderia. Per anni, RealPage ha venduto software che utilizza l’analisi dei dati per suggerire i prezzi giornalieri per le unità aperte. I gestori di proprietà negli Stati Uniti sono entusiasti di come l’algoritmo della società aumenti i profitti.

“Il bello di YieldStar è che ti spinge ad andare in posti in cui non saresti andato se non lo avessi usato”, ha affermato Kortney Balas, direttore della gestione delle entrate di JVM Realty, riferendosi al software di RealPage in un video testimonial su il sito web dell’azienda.

La più grande società di gestione immobiliare della nazione, Greystar, ha scoperto che anche in una fase di flessione, i suoi edifici che utilizzano YieldStar “hanno sovraperformato i loro mercati del 4,8%”, un premio significativo rispetto ai concorrenti, ha affermato RealPage nei materiali sul suo sito Web. Greystar utilizza il software di RealPage perprezzo decine di migliaia di appartamenti.

RealPage è diventato il fornitore dominante della nazione di tale software per la determinazione dell’affitto dopo che le autorità di regolamentazione federali hanno approvato una controversa fusione nel 2017, ha rilevato un’indagine di ProPublica, ampliando notevolmente l’influenza dell’azienda sui prezzi degli appartamenti. La mossa ha aiutato la società con sede in Texas a spingere la base di clienti per la sua gamma di servizi tecnologici immobiliari oltre 31.700 clienti.

L’impatto è forte in alcuni mercati.

In un quartiere di Seattle, ha rilevato ProPublica, il 70% degli appartamenti era supervisionato da soli 10 gestori di proprietà, ognuno dei quali utilizzava un software di determinazione dei prezzi venduto da RealPage.

Il design del software e la crescente portata hanno sollevato dubbi tra gli esperti immobiliari e legali sul fatto che RealPage abbia dato vita a un nuovo tipo di cartello che consente ai più grandi proprietari terrieri della nazione di coordinare indirettamente i prezzi, potenzialmente in violazione della legge federale.

Per arrivare a un canone consigliato, il software implementa un algoritmo, un insieme di regole matematiche, per analizzare una serie di dati che RealPage raccoglie dai clienti, comprese le informazioni private su quanto addebitato dai concorrenti vicini.

Per gli inquilini, il sistema ribalta la pratica della negoziazione con il personale del condominio. RealPage scoraggia la contrattazione con gli affittuari e ha persino raccomandato ai proprietari in alcuni casi di accettare un tasso di occupazione inferiore per aumentare gli affitti e fare più soldi.

Uno degli sviluppatori dell’algoritmo ha detto a ProPublica che gli agenti di leasing avevano “troppa empatia” rispetto ai prezzi generati dal computer.

I gestori degli appartamenti possono rifiutare i suggerimenti del software, ma secondo gli ex dipendenti di RealPage viene adottato fino al 90%.

Gli esperti affermano che RealPage e i suoi clienti invitano al controllo delle forze dell’ordine antitrust per diversi motivi, incluso l’uso di dati privati su ciò che i concorrenti addebitano in affitto. In particolare, la creazione da parte di RealPage di gruppi di lavoro che si incontrano privatamente e includono proprietari che altrimenti sarebbero rivali potrebbe essere una bandiera rossa di potenziale collusione, ha affermato un ex procuratore federale.

Come minimo, hanno affermato i critici, l’algoritmo del software potrebbe gonfiare artificialmente gli affitti e soffocare la concorrenza.

“Le macchine imparano rapidamente che l’unico modo per vincere è spingere i prezzi al di sopra dei livelli competitivi”, ha affermato Maurice Stucke, professore di diritto dell’Università del Tennessee, ex procuratore della divisione antitrust del Dipartimento di giustizia.

RealPage ha riconosciuto di inserire i dati interni degli affitti dei suoi clienti nel suo software di determinazione dei prezzi, offrendo ai proprietari uno sguardo aggregato e anonimo su ciò che i loro concorrenti nelle vicinanze stanno addebitando.

Un rappresentante dell’azienda ha affermato in un’e-mail che RealPage “utilizza dati di mercato aggregati provenienti da una varietà di fonti in modo legalmente conforme”.

La società ha osservato che i proprietari che utilizzano i dipendenti per impostare manualmente i prezzi “tipicamente” conducono sondaggi telefonici per verificare gli affitti dei concorrenti, che secondo la società potrebbero comportare comportamenti anticoncorrenziali.

“Le soluzioni di gestione delle entrate di RealPage danno la priorità alle dinamiche interne della domanda/offerta di una proprietà rispetto a fattori esterni come gli affitti della concorrenza”,una dichiarazione aziendaleha affermato, “e quindi aiuta a eliminare il rischio di collusione che potrebbe verificarsi con la determinazione del prezzo manuale”.

La dichiarazione afferma che il software di RealPage aiuta anche a impedire che gli affitti raggiungano livelli inaccessibili perché rileva i cali della domanda, come quelli che si verificano stagionalmente, e può rispondere ad essi abbassando gli affitti.

RealPage non ha reso disponibili per interviste Parsons, Bowen o l’attuale CEO dell’azienda, Dana Jones. Balas e un rappresentante di Greystar hanno rifiutato di commentare il record su YieldStar. Anche il National Multifamily Housing Council, un gruppo industriale, ha rifiutato di commentare.

I sostenitori affermano che il software non sta distorcendo il mercato. Il CEO di RealPage ha detto agli investitori cinque anni fa che la società non sarebbe stata abbastanza grande da danneggiare la concorrenza anche dopo la fusione. Il CEO di uno dei primi utenti di YieldStar, Ric Campo di Camden Property Trust, ha detto a ProPublica che il mercato degli appartamenti nella città natale della sua azienda da solo è così grande e diversificato che “sarebbe difficile sostenere che ci fosse una sorta di fissazione dei prezzi”.

Ma per ammissione di RealPage, il suo algoritmo sta aiutando a far aumentare gli affitti.

Quale ruolo ha svolto il software di RealPage nell’aumento degli affitti, che nel decennio precedente la pandemiaquasi raddoppiatoin alcune città è difficile da discernere. Le nuove costruzioni inadeguate e il mercato ristretto per gli acquirenti di case hanno esacerbato l’attuale carenza di alloggi.

Ma per ammissione di RealPage, il suo algoritmo sta aiutando a far aumentare gli affitti.

“Scopri come YieldStar può aiutarti a sovraperformare il mercato dal 3% al 7%”, RealPagesollecita potenziali clienti sul proprio sito web.

Pochi inquilini sanno che tale software, di proprietà di una società privata, ha contribuito all’aumento degli affitti in tutto il paese.

A Boston, l’affittuaria Kaylee Hutchinson ha detto di essere rimasta perplessa quando il suo padrone di casa – a sua insaputa, un cliente di RealPage – le ha detto ai giorni del primo blocco della pandemia che il suo affitto stava aumentando. Il personale dell’edificio ha insistito sul fatto che il tasso di mercato per il suo appartamento era del 6,5% superiore a quello che stava pagando, nonostante le sue proteste sul fatto che le persone stessero fuggendo dalla città.

Poche settimane dopo, lei e il suo fidanzato hanno visto una nuova unità libera nel loro edificio pubblicizzata online a un prezzo inferiore. Una delle politiche del loro padrone di casa consentiva di trasferirsi in un’altra unità di proprietà dell’azienda, quindi lo fecero.

Hutchinson, che è un analista per il dipartimento di polizia, si è chiesto se dietro l’inflessibilità del personale dell’edificio ci fosse un algoritmo informatico. “Era abbastanza ovvio che avrebbero dovuto abbassare i prezzi”, ha detto. “Stavano scavando i talloni”.

Hutchinson ha detto di aver visto gli appartamenti nel suo edificio rimanere vuoti a prezzi che non avevano senso per lei.

“Un normale padrone di casa mamma e papà, sono preoccupati di avere un buon inquilino e di proteggere i loro interessi nell’accordo”, ha detto Hutchinson. “Queste aziende ti sostituiranno”.

Le origini di YieldStar

Uno dei principali architetti di YieldStar era un dirigente d’azienda che aveva esperienza personale con un procedimento antitrust.

Un geniale, autodefinito “nerd dei numeri”, Jeffrey Roper era il direttore della gestione delle entrate di Alaska Airlines quando, insieme ad altre importanti compagnie aeree, iniziò a sviluppare software per la determinazione dei prezzi negli anni ’80.

Le compagnie aeree concorrenti hanno iniziato a utilizzare un software comune per condividere tra loro rotte e prezzi pianificati prima che diventassero pubblici. La tecnologia ha aiutatosbarazzarsi delle guerre dei prezziciò avrebbe abbassato i prezzi dei biglietti, ha affermato il Dipartimento di Giustizia.

Il dipartimento ha affermato che l’accordo potrebbe aver gonfiato artificialmente le tariffe aeree, stimando il costo per i consumatori a più di un miliardo di dollari tra il 1988 e il 1992. Il governo alla fine ha raggiunto accordi o decreti di consenso per la fissazione dei prezzi con otto compagnie aeree, tra cui Alaska Airlines, tutte concordate per cambiare il modo in cui hanno usato la tecnologia.

A un certo punto, gli agenti federali hanno rimosso un computer e documenti dall’ufficio di Roper presso la compagnia aerea. Ha detto che lui e altri creatori del software non erano a conoscenza delle implicazioni antitrust. “Siamo stati tutti chiamati davanti al Dipartimento di Giustizia nei primi anni ’80 perché eravamo collusi”, ha detto. “Non ne avevamo idea.”

Quando Roper è tornato negli Stati Uniti nei primi anni 2000 dopo un periodo nell’Europa centrale e orientale, ha detto, ha scoperto che il settore degli affitti di appartamenti era così indietro dal punto di vista tecnologico da assomigliare ai mercati emergenti che aveva appena lasciato.

I gestori degli appartamenti stavano “fondamentalmente valutando il loro prodotto su un tovagliolo di carta”, ha detto Roper, che alla fine ha formato la propria azienda.

I vecchi computer e la registrazione manuale erano i pilastri del settore. Gli agenti di leasing hanno valutato il confronto tra i loro edifici chiamando i concorrenti. “Questo era solo un affare maturo”, con molti soldi e molte opportunità di miglioramento tecnologico, ha detto Roper.

RealPage ha assunto Roper come principale scienziato nel 2004 per migliorare il software che aveva acquistato da Camden Property Trust, un grande proprietario e gestore di condomini sostenuto da investitori.

Roper si è subito reso conto di aver bisogno di dati, moltissimi dati, per far funzionare correttamente l’algoritmo. Ha iniziato a costruire un “magazzino dati master” che estraeva i dati dei clienti da altre applicazioni RealPage, come quelle per i gestori di leasing.

Una versione proof-of-concept del software aveva funzionato bene nei test nelle case a schiera che Camden offriva in affitto nella sua città natale di Houston.

A quel tempo, la strada dietro le case a schiera di Camden fu chiusa mentre veniva costruito un negozio di alimentari. Il personale di leasing voleva ridurre l’affitto per le case a schiera a causa del fastidio, ha detto Kip Zacharias, che ha lavorato con Camden come consulente.

Invece, YieldStar ha suggerito di aumentare gli affitti. “Eravamo tipo, ‘Ragazzi, provatelo'”, ha detto Zacharias.

Le unità hanno finito per affittare per molto più di quanto il personale si aspettasse, ha detto. “Quello è stato un po’ il momento eureka”, ha detto Zacharias. “Se avessi ascoltato il tuo istinto, avresti abbassato il prezzo.”

La pratica di abbassare l’affitto per riempire un posto vacante è stata un riflesso per molti nel settore degli appartamenti. Lasciare le unità vuote potrebbe essere costoso e snervante per gli agenti di leasing.

Tali agenti a volte esitavano a spingere più in alto gli affitti. Roper ha detto che erano spesso coetanei delle persone a cui stavano affittando. “Abbiamo detto che c’è troppa empatia qui”, ha detto. “Questo è uno dei motivi per cui volevamo ottenere i prezzi fuori sede”.

Senza essere ostacolato dalle preoccupazioni umane, gli aumenti dei prezzi di YieldStar a volte hanno portato più inquilini ad andarsene.

“L’effetto netto dell’aumento delle entrate e dell’espulsione delle persone è stato di $ 10 milioni di entrate”, ha affermato Campo. “Penso che gli spettacoli che tengono la testa nei letti sopra ogni altra cosa non siano sempre la strategia migliore”.

I tassi di rotazione di Camden sono aumentati di circa 15 punti percentuali nel 2006 dopo l’implementazione di YieldStar,Campo, l’amministratore delegato dell’azienda, ha detto a una pubblicazione di settorepochi anni dopo. Ma questo non è stato un problema per l’azienda: nonostante abbia dovuto sostituire più affittuari, i suoi ricavi sono cresciuti del 7,4%.

(Ricordando quella citazione, Campo ha detto a ProPublica che “sembra orribile” e non riflette come lui o Camden vedono gli affittuari oggi. “Crediamo fondamentalmente che i nostri clienti siano la parte più importante della nostra attività”, ha affermato. non per espellere le persone.”)

Gli affitti per le escursioni allo stesso tempo hanno avvantaggiato tutti i proprietari, ha appreso l’industria. “Una marea in aumento solleva tutte le barche”, ha detto un dirigente immobiliare e sostenitore della gestione delle entrate alla pubblicazione di settore Yield Pro nel 2007.

Una delle maggiori minacce al profitto di un proprietario terriero, secondo Roper e altri dirigenti, era che altre società fissavano affitti troppo bassi nelle proprietà vicine. “Se hai degli idioti che sottovalutano, costa l’intero sistema”, ha detto Roper.

Roper non era l’unico tecnologo a lavorare su un algoritmo per la determinazione dei prezzi degli appartamenti. Donald Davidoff, il principale sviluppatore del software rivale chiamato Lease Rent Options, o LRO, ha affermato di aver progettato il suo programma in modo diverso, per scongiurare qualsiasi preoccupazione sulla collusione.

Invece di fare affidamento su un magazzino digitale che include i dati della concorrenza, Davidoff ha utilizzato una formula complessa e dati di mercato pubblico per guidare l’algoritmo di LRO. Il sistema si basava su variazioni di prezzo incrementali per gestire la domanda di appartamenti, ha affermato Davidoff, un ex ingegnere missilistico formatosi al MIT. “Non è dissimile dal cambiare la traiettoria di un razzo attraverso l’inflessione di un ugello”, ha detto, apportando piccole modifiche che possono alterare drasticamente il corso di qualcosa nel tempo.

Davidoff ha affermato di essere stato attento a evitare elementi che potrebbero essere contrari non solo alle leggi antidiscriminatorie, come il Fair Housing Act, ma anche a quelle che impediscono ai concorrenti di cospirare per fissare i prezzi.

“Ho avuto molte conversazioni con gli avvocati per capire dove sono i confini”, ha detto. “Chiunque stia costruendo uno di questi sistemi o sia coinvolto in questi dovrebbe preoccuparsi molto di alloggi equi e dovrebbe preoccuparsi molto della collusione sui prezzi per evitare entrambi”.

Roper ha detto a ProPublica che quando stava sviluppando il software YieldStar più di un decennio fa, era preoccupato di evitare entrambi i problemi. Ha anche detto che non voleva abusare dei dati privati nei prezzi.

“Ero molto sensibile a: semplicemente non lo fai”, ha detto Roper.

Nonostante le differenze nella progettazione del software, RealPage ha acquisito LRO nel 2017 dopo mesi di controllo da parte della divisione antitrust del dipartimento di giustizia. Le autorità di regolamentazione federali esaminano le fusioni al di sopra di una certa dimensione – in questo momento si tratta di transazioni del valore di $ 101 milioni – e in genere consentono loro di procedere solo dopo una revisione preliminare. Ma alcuni sono contrassegnati per uno sguardo più ampio. Il governo può impugnare una fusione in tribunale se ritiene che possa danneggiare sostanzialmente la concorrenza.

L’acquisto di LRO da parte di RealPage ha ricevuto un simile secondo sguardo, ma il Dipartimento di Giustizia gli ha permesso di procedere alla fine del 2017. Il dipartimento non ha risposto alle richieste di commento.

L’approvazione ha permesso a RealPage di acquisire il suo unico concorrente significativo, ha detto Roper, aggiungendo: “Sono rimasto sorpreso dal fatto che il Dipartimento di Giustizia lo abbia lasciato passare”.

RealPage stava valutando 1,5 milioni di unità e l’acquisizione di LRO l’avrebbe raddoppiato, ha affermato Steve Winn, l’allora CEO di RealPage, in una conferenza degli investitori di metà 2017. “Non credo che ci sia alcuna concentrazione, concentrazione sufficiente, di potere di acquisto o di prezzo qui” per giustificare le preoccupazioni del DOJ, ha detto. Una terza società aveva un’impronta sostanziale sul mercato, ha affermato Winn, ma i processi manuali di determinazione dei prezzi o i sistemi proprietari dei gestori di proprietà erano il più grande concorrente di RealPage.

“Ci aspettiamo che la nostra piattaforma combinata guidi una crescita accelerata e sostenuta dei ricavi”, ha affermato Winn in acomunicato stampaannunciando l’affare.

L’influenza di RealPage stava crescendo. Quell’anno, il mercato di riferimento dell’azienda – edifici multifamiliari con cinque o più unità – costituiva circa 19 milioni dei 45 milioni di unità in affitto della nazione. Una quota crescente di quegli edifici lo eradi proprietà di società sostenute da investitori di Wall Street, che sono stati tra gli utilizzatori più entusiasti di software per la determinazione dei prezzi.

RealPage ha ribattezzato il suo software di determinazione dei prezzi combinato AI Revenue Management. Entro la fine del 2020, l’azienda riportava in un deposito della Securities and Exchange Commission che i suoi clienti utilizzavano i suoi servizi e prodotti per gestire 19,7 milioni di unità in affitto di tutti i tipi, comprese le case unifamiliari. La società di private equity Thoma Bravoha acquistato la società pubblicapochi mesi dopo per $ 10,2 miliardi.

Winn, il cui patrimonio netto secondo Forbes è di 1,7 miliardi di dollari, si è fatto da parte. Non ha risposto alle richieste di commento.

Un portavoce di Thoma Bravo ha rifiutato di commentare.

Chi usa il software e come funziona

Da qualche parte intorno al 2016, secondo un gruppo commerciale, l’uso del software di determinazione dei prezzi da parte del settore ha iniziato a raggiungere “massa critica.”

Più gestori di proprietà accedono ai servizi RealPage, più dati fluiscono nel repository dell’azienda. Ciò a sua volta aiuta il suo servizio di determinazione dei prezzi, che secondo la società “sfrutta il più grande database di transazioni di locazione multifamiliare”.

I clienti di RealPage includono alcuni dei più grandi gestori di proprietà del paese. Molti preferiscono le città in cui l’affitto è aumentato rapidamente, secondo un’analisi ProPublica di cinque dei 10 migliori gestori di proprietà del paese nel 2020. Tutti e cinque utilizzano il software di determinazione dei prezzi RealPage in almeno alcuni edifici e insieme controllano migliaia di appartamenti nelle aree metropolitane come Denver, Nashville, Atlanta e Seattle, dove gli affitti per un tipico appartamento con due camere da letto sono aumentati del 30% o più tra il 2014 e il 2019.

Greystar e FPI Management controllano ciascuna centinaia di edifici nelle aree metropolitane dove gli affitti sono aumentati vertiginosamente negli ultimi anni. E Equity Residential, Lincoln Property Company e Mid-America Apartment Communities gestiscono ciascuna dozzine di edifici in mercati in forte crescita.

Al contrario, queste stesse società controllano meno edifici nelle aree metropolitane come Filadelfia, Tampa e Chicago, dove gli affitti sono aumentati più lentamente, secondo l’analisi.

Molti fattori possono indurre i clienti RealPage a raggrupparsi in mercati ad alta crescita degli affitti. I clienti dell’azienda potrebbero gravitare verso tali mercati perché quelle aree sopporteranno maggiori aumenti degli affitti e quindi offriranno l’opportunità di fare più soldi, ad esempio. Ma RealPage afferma che il suo software guida i prezzi che battono il mercato nelle aree in cui opera.

L’algoritmo di RealPage calcola come la domanda di appartamenti risponde alle variazioni di prezzo, ciò che è noto come elasticità del prezzo.

L’algoritmo tiene conto delle caratteristiche degli appartamenti, come il numero di camere da letto. Considera anche fattori come quanti altri appartamenti di un complesso saranno probabilmente disponibili nel prossimo futuro. I gestori di proprietà possono regolare le impostazioni in base alle loro priorità, ad esempio quanto vogliono che siano pieni i loro edifici.

Il software analizza anche i prezzi degli affitti nel mercato più ampio, ha affermato la società. Questi dati possono fornire informazioni dettagliate sul prezzo degli edifici della concorrenza situati vicino al cliente, ad esempio entro, ad esempio, un raggio di mezzo miglio o un miglio, ha affermato Ryan Kimura, un ex dirigente di RealPage.

Nicole Lott ha affermato che quando l’edificio in cui lavorava come gestore di proprietà vicino a Dallas ha iniziato a utilizzare YieldStar, il software ha stabilito che edifici simili nella zona costavano di più. Ha spinto per forti aumenti.

Un vantaggio del data warehouse di RealPage era il suo accesso alle effettive transazioni di locazione, dandogli i veri affitti pagati, anziché semplicemente quelli pubblicizzati da un proprietario, ha affermato RealPage.

I gestori di proprietà non possono guardare i dati non pubblicati che un rivale condivide con YieldStar, hanno affermato Roper e altri ex dipendenti di RealPage.

“Ha davvero aumentato i tassi”, ha detto Lott. “Il leasing è rallentato a passo d’uomo.”

Lei e altro personale hanno sfidato il software, chiedendo una revisione alla divisione della sua azienda che ha supervisionato YieldStar, ha affermato. Il padrone di casa ha finito per aumentare le tariffe più gradualmente, ha detto.

“Non pensavamo di poter ottenere quelle tariffe”, ha detto. “In alcuni casi avevamo ragione e in alcuni casi avremmo potuto sbagliarci”.

Kimura, un ex dirigente di RealPage che ha lavorato presso l’azienda per tre anni prima di andarsene nel 2021, ha affermato che la società in genere subirebbe respingimenti da parte del personale immobiliare su circa il 10%-20% delle raccomandazioni del software. Faceva parte del processo. “Se stanno approvando ogni tasso ed è un’accettazione del 100%”, ha detto, “in pratica hanno una benda sugli occhi e stanno premendo un pulsante”.

RealPage afferma che il suo software aumenterà le entrate e ridurrà i posti vacanti. Ma a volte la società sembra esortare i proprietari e i gestori di appartamenti a ridurre l’offerta aumentando i prezzi.

Durante una chiamata sugli utili nel 2017, Winn ha affermato che una grande società immobiliare, che gestiva più di 40.000 unità, ha appreso che potrebbe realizzare maggiori profitti operando a un livello di occupazione inferiore che “prima avrebbe messo a disagio la gestione”, ha affermato.

La società aveva cercato livelli di occupazione del 97% o del 98% nei mercati in cui era leader, ha affermato Winn. Ma quando ha iniziato a utilizzare YieldStar, i manager hanno visto che aumentare gli affitti e lasciare alcuni appartamenti liberi faceva più soldi.

“Inizialmente, è stato molto difficile per i dirigenti accettare di poter operare al 94% o al 96% e ottenere un NOI più elevato aumentando gli affitti”, ha detto Winn durante la telefonata, riferendosi al reddito operativo netto. La società “ha iniziato a utilizzare RealPage per operare al 95%, registrando un aumento delle entrate dal 3% al 4%”.

Ma i sostenitori del software affermano che non sta guidando il problema dell’accessibilità economica degli alloggi della nazione.

Sebbene l’aumento degli affitti stia dando al settore un “occhio nero”, ha detto Campo, il colpevole è molta domanda e offerta insufficiente, non il software di gestione delle entrate. Il software aiuta solo i manager a reagire alle tendenze più velocemente, ha affermato.

“Preferiresti fare il tuo lavoro oggi su una macchina da scrivere o un computer?” chiese. “Ecco cos’è la gestione delle entrate.”

L’uso di software come YieldStar significa “prendere ciò che si faceva manualmente su un pad giallo e chiamare le persone al telefono e metterlo su un sistema codificato in cui si eliminano gli errori dal prezzo”, ha affermato.

RealPage, Seattle e Aumento degli affitti

Per vedere in che modo il software per la determinazione degli affitti può fare la differenza, non guardare oltre Seattle, dove negli ultimi anni gli affitti sono aumentati più rapidamente di quasi qualsiasi altra parte del paese, secondo alcuni studi.

ProPublica ha scoperto che i grandi condomini in un codice postale appena a nord del centro, inseriti tra lo Space Needle e il Pike Place Market, sono controllati in modo schiacciante dai clienti di RealPage.

Secondo la società di dati CoStar e Apartments.com, il quartiere alla moda di Belltown, con i suoi locali di musica dal vivo e le torri residenziali, contava 9.066 appartamenti a prezzi di mercato in edifici con cinque o più unità. La gestione della proprietà era altamente concentrata: le 10 maggiori società di gestione del codice postale gestivano il 70% delle unità, hanno mostrato i dati.

Tutti e 10 hanno utilizzato il software di determinazione dei prezzi di RealPage in almeno alcuni dei loro edifici, secondo i dipendenti, i comunicati stampa e gli articoli nelle pubblicazioni di settore.

I mercati costosi con affitti elevati, come Seattle, tendono ad avere tassi “molto alti” di utilizzo della gestione delle entrate da parte dei proprietari, ha affermato Roper.

Due edifici nel codice postale, uno con software di gestione delle entrate e l’altro senza, rivelano approcci divergenti alla determinazione dei prezzi degli appartamenti.

Gli appartamenti Fountain Court, 320 unità raggruppate attorno a un cortile con una fontana, si trovano a circa mezzo miglio dalla sede centrale di Amazon. L’edificio è di proprietà e gestito dall’Essex Property Trust, i cui dirigenti hanno detto agli investitori in una richiesta di utili del 2008 che stavano implementando YieldStar nei condomini del trust.

Al Fountain Court, l’affitto è aumentato del 42% dal 2012, mostrano i dati CoStar, un aumento medio del 33% per edifici simili del centro.

L’inquilino Amanda Tolep e suo marito si stavano avvicinando alla fine del contratto di locazione per una camera da letto nell’edificio di sei piani verso la fine del 2021, quando hanno appreso che l’affitto sarebbe balzato di circa $ 400, a $ 1.600. L’aumento è stato del 33% — in un anno.

Tolep aveva lavorato come barista e aveva avviato la propria attività legata alla nutrizione. Suo marito lavorava per una banca. Si aspettavano che il loro affitto aumentasse, sapendo di aver ricevuto un “affare COVID”. Ma la dimensione del salto, insieme ad altri fastidi, come pacchi rubati e rumore da una vicina caserma dei pompieri, li ha portati a cercare altrove.

Dopo aver trovato prezzi simili all’affitto aumentato in molti altri edifici del quartiere, la coppia ha deciso di lasciare la città e trasferirsi a mezz’ora di auto a nord.

Un portavoce dell’Essex ha rifiutato di commentare. Nessuno degli altri maggiori gestori di proprietà ha commentato il record sul loro uso della gestione delle entrate.

A circa sei isolati di distanza, l’affitto non è aumentato così drammaticamente a The Humphrey Apartments, uno storico edificio in mattoni di sei piani con 74 unità.

John Stepan, scrittore per un’azienda tecnologica, si è trasferito in uno studio nell’edificio del 1923 poco più di un anno fa. Era piccolo, ma gli piacevano i soffitti alti, i pavimenti in legno massiccio e la cucina in stile rustico. Si era assicurato anche un accordo COVID: un mese gratis, con un affitto di $ 1.295 al mese dopo.

Pochi mesi prima della scadenza del suo contratto di locazione, l’edificio gli ha notificato che l’affitto sarebbe aumentato di $ 50, il che equivaleva a un aumento di circa il 3,9%. “Era sorprendentemente basso”, ha detto Stepan, che se n’è andato solo perché ha trovato un appartamento da acquistare nelle vicinanze.

Tami Drougas, l’asset manager che supervisiona The Humphrey e altri due edifici nell’area di Seattle per lo sviluppatore immobiliare locale che li possiede, ha affermato di non utilizzare un sistema di gestione delle entrate.

“Non credo in loro”, ha detto. “Va bene e va bene per le aziende più grandi. Ma penso che tolga l’umanità da ciò che facciamo”.

Dopo 24 anni nel settore, ha affermato, vede le buone relazioni con inquilini e fornitori come la chiave per gestire un edificio con successo. Ha detto che The Humphrey ha bassi costi legati ai posti vacanti.

L’affitto dell’edificio è appena cambiato negli ultimi anni, ha riconosciuto. “Abbiamo molto meno fatturato e sento che questo riduce le spese”, ha detto Drougas.

Seattle è stata particolarmente colpita dall’aumento vertiginoso degli affitti. Un rapporto ha scoperto che la città avevala crescita degli affitti più ripida di qualsiasi grande cittànella nazione nel decennio terminato nel 2019. Quasi 46.000 famiglie di Seattle stavano spendendopiù della metà del loro reddito sulle abitazioni, rendendoli ciò che gli standard federali chiamano “gravemente gravati dai costi”, secondo uno studio del 2021 commissionato dalla città. Molte famiglie hanno difficoltà a pagare beni di prima necessità come cibo e cure mediche quando l’affitto consuma il 30% o più del loro reddito.

Il numero di appartamenti controllati dai 50 maggiori gestori di proprietà del paese è cresciuto ogni anno da 14 anni, secondo il National Multifamily Housing Council, che esamina gli edifici con cinque o più unità.

“Molti altri hanno perso del tutto Seattle a causa del rapido aumento degli affitti e dei prezzi delle case”, afferma lo studio.

Ha anche scoperto che le persone con redditi più alti spesso “affittavano in basso”, scegliendo appartamenti più economici che altrimenti sarebbero stati disponibili per le persone che guadagnavano di meno. Secondo lo studio, Seattle avrebbe dovuto avere un surplus di 9.000 appartamenti alla portata di persone che guadagnavano l’80% o meno del reddito medio. Ma il calo degli affitti degli inquilini con l’aumento dei prezzi ha trasformato quel surplus in un deficit di 21.000.

Poiché la disponibilità di appartamenti si è ridotta, così anche la scelta dei proprietari. La sorprendente concentrazione della gestione della proprietà a Belltown rispecchia una tendenza nazionale.

Queste aziende hanno supervisionato circa 1 appartamento su 6 a livello nazionale nel 2019, per un totale di3,6 milioni di unità. Entro il 2021, il numero era salito a quasi 4,2 milioni.

James Nelson, ex esaminatore bancario e mediatore di prestiti, ha notato la concentrazione di proprietari quando lui e il suo partner si sono trasferiti a Seattle nel 2018.

Turbato dai prezzi astronomici di vendita delle case e dagli affitti elevati, Nelson iniziò a guardare a cosa stava succedendo nel mercato più ampio.

Dopo un po’ di ricerche, ha scoperto che molti, se non la maggior parte, dei gestori di appartamenti più grandi di Seattle sembravano utilizzare un software per la determinazione dei prezzi. “Il nome RealPage continuava a spuntare”, ha detto Nelson, che è in pensione escrivere un libro sulla sua ricerca. “Sono entrato e ho guardato le tecnologie che stavano usando.”

Ha concluso che i proprietari stavano usando la tecnologia per fare esattamente ciò che RealPage pubblicizzava che poteva fare: aiutarli ad addebitare affitti elevati e battere il mercato.

“Non c’è concorrenza”, ha detto.

Preoccupazioni per la concorrenza

Il software di RealPage ha preso piede in un momento in cui l’amministrazione Biden, preoccupata per l’aumento dei prezzi e la concentrazione aziendale, sta cercando di rafforzare l’applicazione delle regole intese a garantire che la concorrenza sia fiorente.

Per vincere le cause, i pubblici ministeri dell’antitrust hanno tradizionalmente dovuto dimostrare che i concorrenti erano d’accordo tra loro di manomettere i prezzi. “Se i concorrenti concordassero tra loro di utilizzare lo stesso algoritmo e di condividere le informazioni tra loro allo scopo di stabilizzare i prezzi, ciò sarebbe di per sé illegale”, ha affermato Stucke, l’ex procuratore antitrust.

Se condividessero semplicemente le informazioni senza accettare di manipolare i prezzi, la questione se la legge antitrust sia stata violata sarebbe più complessa, ha affermato. Stucke ha affermato di non essere a conoscenza di casi in cui le società siano state perseguite per quella che è nota come collusione tacita mentre utilizzavano lo stesso algoritmo per fissare i prezzi.

Ma Maureen K. Ohlhausen, allora presidente ad interim della Federal Trade Commission,ha detto in un discorso del 2017che potrebbe essere problematico se un gruppo di concorrenti utilizzasse tutti lo stesso algoritmo dell’impresa esterna per massimizzare i prezzi in un mercato.

Ha suggerito di sostituire “un ragazzo di nome Bob” ovunque appaia la parola algoritmo.

“Va bene per un ragazzo di nome Bob raccogliere informazioni riservate sulla strategia dei prezzi da tutti i partecipanti a un mercato e poi dire a tutti come dovrebbero quotare?” lei disse. “Se non va bene per un ragazzo di nome Bob farlo, allora probabilmente non va bene neanche per un algoritmo”.

Attraverso un rappresentante, Ohlhausen ha rifiutato di commentare RealPage.

Il software di RealPage solleva molteplici preoccupazioni, hanno affermato gli esperti.

I tribunali hanno disapprovato la condivisione di dati non pubblici tra i concorrenti. I dati delle transazioni di locazione non sono sempre pubblici.

Per quanto riguarda l’affermazione di RealPage sul suo sito Web di utilizzare “analisi disciplinate che bilanciano domanda e offerta per massimizzare la crescita dei ricavi”, Stucke ha affermato che le aziende di solito non possono controllare l’offerta e la domanda da sole. “Normalmente questo è lasciato alle forze del mercato”, ha detto.

Il RealPage User Group, il forum per i gestori di appartamenti che utilizzano i prodotti dell’azienda, incoraggia i rivali a lavorare insieme, cosa che è stata contestata come anticoncorrenziale anche nei procedimenti antitrust. Il sito web dell’azienda afferma che il gruppo mira, tra le altre cose, a “promuovere le comunicazioni tra gli utenti”.

Partendo con 10 membri nel 2003, il gruppo è cresciuto fino a raggiungere più di 1.000 partecipanti, secondo il sito web. Una dozzina di sottocommissioni, di cui due incentrate sulla gestione delle entrate, si incontrano in sessioni solo su invito alla conferenza annuale dell’azienda, RealWorld, e partecipano a una teleconferenza ogni trimestre.

Questo tipo di collaborazioni, ha detto Stucke, “potrebbe sollevare una bandiera rossa antitrust”.

Se i clienti stanno manomettendo le forze del mercato, le loro affermazioni nei video di marketing di RealPage che il suo software mantiene i prezzi e l’occupazione “più stabili” potrebbero anche diventare rilevanti in tribunale, ha affermato Stucke. Commenti simili sono stati usati come prove in precedenti casi antitrust.

E le esortazioni di RealPage e dei dirigenti immobiliari alle società di utilizzare YieldStar e lasciare libere alcune unità per aumentare i prezzi ricordano un caso legale all’inizio del 1900, ha affermato, in cui le società di legname condividevano informazioni e una direttiva per ridurre l’offerta al fine di per far salire i prezzi.

In un’e-mail a ProPublica, RealPage ha respinto l’idea che la società stesse utilizzando i dati di mercato in modo improprio.

La società ha affermato che l’utilizzo degli affitti effettivi aiuta la società a “catturare un quadro più vero dell’elasticità e dell’accessibilità dei prezzi”, il che riduce le probabilità che un’unità sia troppo cara. E i dati delle transazioni di locazione utilizzati da RealPage non sono sempre privati; a volte tali dati vengono divulgati, ha affermato la società, come quando le società immobiliari quotate in borsa fanno rapporti.

La FTC, che ha un’ampia autorità per avviare procedimenti esecutivi contro le imprese per pratiche anticoncorrenziali, ha dichiarato nel 2021 che eraalla ricerca di un ruolo più attivoin tali casi.

Un portavoce della FTC ha rifiutato di commentare il software di determinazione dei prezzi di RealPage.

L’agenzia si è già scontrata con RealPage: nel 2018, la società ha accettato di pagare $ 3 milionirisolvere un reclamo FTCche la società non ha fatto abbastanza per assicurarsi che le informazioni personali utilizzate al suo internoprodotto per lo screening degli inquiliniera preciso. RealPage non ha ammesso illeciti nell’accordo.

Gli affitti più alti stanno gravando più inquilini

Il dramma sull’aumento dei costi degli affitti – ora un fattore chiave dell’inflazione – è diventato sempre più pubblico. L’anno prima della pandemia, più o menoIl 46% degli affittuari negli Stati Uniti ha speso più del 30% del proprio redditoin affitto e quindi ha soddisfatto la definizione di onere di costi, ha rilevato il Joint Center for Housing Studies dell’Università di Harvard.

A metà settembre a Washington, DC, i manifestanti arrabbiati si sono interrottila conferenza annuale normalmente tranquillatenuto dal Consiglio nazionale per l’edilizia abitativa multifamiliare. Prima che la sicurezza li espellesse, si sono impadroniti del palco e hanno raccontato di come le loro famiglie fossero state danneggiate dall’impossibilità di trovare un alloggio sicuro e conveniente.

Al centro dell’aspro dibattito c’è stato Jay Parsons di RealPage.

Dalla conferenza di luglio di RealPage, ha ripetuto una statistica, compilata da un nuovo set di dati aziendalioperazioni di locazione, che gli affittuari di appartamenti a tasso di mercato spendono solo il 23% circa del loro reddito in affitto.

“La realtà è quellagli affitti possono aumentare solo all’aumentare dei redditi”, ha detto Parsons al New York Times il mese scorso. “Se le persone non possono permetterselo, non puoi affittarlo.”

Ma la sua visione solare ha suscitato aspri rimproveri.

“Questo è palesemente falso”, ha scritto su Twitter Ben Teresa, co-direttore dell’RVA Eviction Lab presso la Virginia Commonwealth University. “Una delle caratteristiche distintive dei mercati immobiliari negli ultimi 40 anni è stata l’aumento degli affitti più velocemente dei salari.

“Il problema è proprio che le persone pagano affitti che non possono permettersi”, ha scritto.

Haru Coryne, ProPublica e Ryan Little hanno fornito analisi dei dati. Maya Millerha contribuito alla segnalazione eDoris Burkeha contribuito alla ricerca.

Il post Affitto in aumento? L’algoritmo di una società potrebbe essere il motivo. è apparso per primo Verità.

Fonte: Trudig.com